Долевое строительство

Долевое строительство — коммерческий вариант строительства жилья, в процессе которого покупатели вместе с застройщиком выступают соинвесторами объекта. В большинстве случаев используется при строительстве многоквартирных домов, реже — индивидуальных, например, ряда коттеджных поселков.

Долевое строительство зародилось в мировой практике сравнительно недавно, в конце XIX века. В Россию такая форма пришла вместе с рыночной экономикой, причем у нас путем долевого строительства стали возводиться практически все «многоэтажки» — в ущерб другим вариантам.

Оглавление.

I. Долевое строительство в России.
II. Общие вопросы долевого строительства.

1. Участники долевого строительства.
2. Объект долевого строительства.
3. Риски.
4. Варианты, альтернативные долевому строительству.

III. Основные требования ФЗ-214.

1. Требования к застройщику.
2. Требования к договору долевого строительства.
3. Ответственность застройщика.

I. Долевое строительство в России

За неимением альтернативных путей решения своих жилищных условий в долевом строительстве оказались вынужденными участвовать граждане, в принципе не готовые к такому варианту приобретения недвижимости.

Вступивший в силу в 2006 году Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» так и не защитил права дольщиков, поскольку на протяжении многих лет в ряде случаев не исполнялся. Но при этом его принятие резко форсировало удорожание жилья в предкризисные годы, поскольку из-за поставленных перед застройщиками (в том числе — и добросовестными компаниями) дополнительных бюрократических препон резко выросла стоимость строительных работ.

Грянувший кризис повлек остановку объектов долевого строительства, которые возводились незаконно, на многих из них проблема не решена и по настоящее время (1-2).

II. Общие вопросы долевого строительства

1. Участники долевого строительства:

▪ Застройщик. Им может выступать любое юридическое лицо, имеющее в своей собственности или арендующее участок под застройку и привлекающее для его освоения средства дольщиков.
▪ Дольщики. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, заключившие
с застройщиком договор долевого строительства.

2. Объект долевого строительства

Объектом долевого строительства может быть практически любая недвижимость (за исключением промышленной), будь то многоэтажный жилой комплекс или «малоэтажка», бизнес-центр, другие нежилые помещения, в том числе — встроенные или пристроенные объекты.

3. Риски

Изначально сама идея коммерческого долевого строительства предполагает неизбежные риски обеих сторон,
в том числе и дольщиков, поскольку последние вкладывают деньги в возводимый объект. Стройка может остановиться как по вине застройщика, так и в силу каких-либо субъективных обстоятельств. Ответственность за риски, связанные со случайным разрушением или повреждением объекта, ложится на застройщика.

С помощью долевого строительства можно не только решать собственный жилищный вопрос, но и выступать жилищным инвестором, впоследствии перепродавая квартиры под ключ. Таким образом, долевое строительство во многом является бизнесом и для дольщика.

В качестве примера приведем строящийся в Ростове элитный жилой комплекс «Чехов»,  который на этапе котлована продавался по 65 тыс. рублей за кв. метр, по мере роста шло его удорожание, а к завершению проекта застройщик планирует поднять цены до 120 тыс. рублей. При этом если к тому времени все квартиры будут раскуплены дольщиками, часть которых неизбежно окажется жилищными инвесторами, скорее всего, последние начнут перепродавать жилье еще дороже.

4. Варианты, альтернативные долевому строительству:

▪ Жилищно-строительный кооператив. Такой вариант широко практиковался
в советские времена, сейчас с регулярной периодичностью муссируется вопрос о возрождении ЖСК, однако дело ограничивается пустыми разговорами. Идея заключается в том, чтобы дольщики объединялись в некоммерческую организацию, которая возводила бы жилье для себя (т. е. своих членов), а для производства работ нанимала бы подрядную организацию. Преимущества ЖСК, прежде всего, в том, что он не будет извлекать прибыль из проекта, тем самым стимулируя снижение стоимости недвижимости.

▪ Строительство домов за счет инвестора путем привлечения им собственных средств или банковских кредитов. Данные варианты используются отдельными застройщиками при возведении некоторых объектов лишь частично, как правило, элитного жилья Ростова или домов бизнес-класса. Жилье, построенное исключительно с помощью такого варианта, окажется чрезмерно дорогим.

▪ Строительство социального жилья.

▪ Индивидуальное малоэтажное строительство.

▪ Строительство доходных домов.

III. Основные требования ФЗ-214

1. Основные требования к застройщику:

• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие проектной декларации, которая должна быть опубликована в СМИ и (или) информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.
• Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок.
• Наличие заключенного с дольщиками в письменной форме договора участия в долевом строительстве.

2.  Основные требования к договору участия в долевом строительстве:

• Информация об объекте долевого строительства.
• Срок передачи объекта.
• Цена, сроки и порядок ее уплаты.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства.
• Если документ не отвечает на данные вопросы, он считается незаключенным. Одновременно договор подлежит обязательной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

3. Ответственность застройщика

(В соответствии со ст. 24.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ)

▪ Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии c законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.

▪ Опубликование в СМИ и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений — влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда,

▪ Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда.

RSS-лента

Новости на почту

Ссылки:

1. Губернатор, помоги обманутым дольщикам!
2. Обманутых дольщиков через год не будет.

Читайте также:

• Обманутые дольщики Ростова.
• Договор с застройщиком: правила игры.
• Если застройщик — банкрот.
• Чем опасна покупка квартиры в новостройках?
• Старожилы «Солнечного» празднуют первую победу».
• Кто заплатит по счетам РГСУ?